Surroga del Mutuo: cosa è e come funziona


surroga mutuo cosa e come funziona

La Surroga o portabilità del Mutuo consiste nella possibilità da parte di una persona fisica che ha sottoscritto un contratto di Mutuo con una determinata banca di sostituire quest’ultima con un altro istituto di credito che offre migliori condizioni.



Surroga del Mutuo: di cosa si tratta

Il contratto di surrogazione del Mutuo è un procedimento introdotto nella disciplina Italiana nell’ambito della legge n. 40 del 2007, nota anche come legge Bersani e disciplinata dal Testo Unico Bancario (TUB), che prevede la possibilità di trasferire il proprio contratto di Mutuo dall’originaria banca ad un nuovo istituto di credito, senza costi aggiuntivi per il contraente.

La Surroga consiste dunque in un effettivo subentro di un nuova banca nel Mutuo sottoscritto in precedenza, con la quale il mutuatario (il debitore) riesce a concordare condizioni a lui più favorevoli, senza oneri e senza costi aggiuntivi. Il cliente non deve infatti pagare nessuna nuova spesa (come perizie, bolli ecc.) e continua a godere di tutti i benefici fiscali previsti dalla legge, come nel caso di detrazione sugli interessi passivi. L’unico costo che il mutuatario deve pagare per usufruire della portabilità del Mutuo corrisponde all’imposta di iscrizione della Surroga negli apposito registro immobiliare ed è pari a 35,00 euro.

Con la Surroga del Mutuo, si trasferiscono le garanzie, come ad esempio l’ipoteca sull’immobile che il mutuatario si accinge ad acquistare, che passano a favore del nuovo istituto di credito, il quale diviene obbligato a saldare il debito residuo del contratto di Mutuo stipulato in origine.

Il cliente mutuatario, invece, si impegnerà e continuerà a pagare le rate del Mutuo con le nuove e, naturalmente, più vantaggiose condizioni stabilite con il nuovo soggetto finanziario da egli stesso individuato, estinguendo del tutto i rapporti con la vecchia banca. Quest’ultima, infatti, non può assolutamente né opporsi ad una tale richiesta del cliente né pretendere spese aggiuntive per questo trasferimento.

 

Surroga del Mutuo: come funziona in base alla legge

La Surroga del Muto è realizzabile in presenza di condizioni e requisiti stabiliti dall’ormai superato articolo 1202 del codice civile e dal decreto legge Bersani 7/2007. Il decreto legge prende il nome dal Ministro dello sviluppo economico, appunto Pier Luigi Bersani, che nel 2007 ha emanato un decreto sulle liberalizzazioni e la tutela dei consumatori.

Il decreto legge stabilisce che:

  • il nuovo contratto di Mutuo ed il successivo trasferimento dell’ipoteca devono risultare da un atto scritto formale, stilato da un notaio;
  • nel nuovo contratto di Mutuo, devono essere indicate tassativamente l’ammontare della somma mutuata dal nuovo istituto di credito e la destinazione della stessa;
  • la quietanza accordata dall’istituto di credito surrogato deve indicare la dichiarazione del mutuatario circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento;
  • il vecchio istituto di credito non può mai opporsi all’eventuale surrogazione ma può naturalmente offrire al cliente una rinegoziazione del vecchio Mutuo, a condizioni quantomeno uguali a quelle proposte dall’altra banca;
  • nell’eventualità che nel vecchio contratto di Mutuo siano presenti vincoli che limitino o prevedano dei costi aggiuntivi per una Surroga, la legge Bersani le considera vessatorie e, dunque, prevede l’annullamento.

Come per qualsiasi nuovo contratto, anche per stipulare un nuovo contratto di Mutuo con Surroga sono necessari dei documenti:

  • copia autentica del vecchio contratto di Mutuo con annessa copia della nota di iscrizione di ipoteca;
  • certificazione del debito residuo calcolato il giorno effettivo in cui viene richiesta la Surroga del Mutuo;
  • dati del nuovo istituto bancario, copia dei documenti di identità e del codice fiscale di tutti gli intestatari del Mutuo.

 

Surroga del Mutuo: a chi chiederla

Il cliente intestatario che volesse migrare il proprio Mutuo verso un nuovo istituto di credito deve richiedere la Surroga in forma scritta direttamente presso gli sportelli o col tramite dei consulenti della nuova banca.

Dopo che la nuova banca ha accettato e ha dato inizio alla pratica del trasferimento del Mutuo, è essa stessa che comunica all’altro istituto la volontà del soggetto mutuatario di eseguire il trasferimento del Mutuo e, di conseguenza, richiede l’ammontare del debito residuo che diventerà il capitale effettivo da erogare al nuovo cliente.

A richiesta di Surroga ricevuta, il vecchio istituto di credito, che non può rifiutare la richiesta di Surroga e quindi non può fare ostruzionismo, si adopera a fornire il nulla osta  per il trasferimento entro il termine di 30 giorni, per evitare penali o sanzioni.

Dopo che ha ottenuto il nulla osta, la nuova banca procede invece con l’effettiva Surroga del Mutuo e, quindi, con il trasferimento dell’iscrizione delle garanzie, come ad esempio l’iscrizione dell’ipoteca dell’immobile oggetto di Mutuo attraverso un rogito notarile a proprie spese.

 

Surroga del Mutuo: quanto si può risparmiare

Il calo dei tassi di interesse degli ultimi anni e gli ultimi provvedimenti messi in atto dalla Banca Centrale Europea hanno portato ai minimi non solo i costi dei nuovi Mutui ma anche i Mutui con Surroga, che sono scivolati circa sotto la soglia dell’1 per cento. Proprio per questo motivo, molti mutuatari, compresi coloro che avevano già effettuato una Surroga in un periodo relativamente recente, sono stati incentivati a prendere nuovamente in considerazione l’ipotesi di trasferire il Mutuo presso un’altra banca oppure di sfruttare questa situazione per proporre alla propria banca di abbassare il tasso o la durata, tramite una rinegoziazione.

In Italia, infatti, i dati sotto questo aspetto sono inequivocabili: secondo il sito web MutuiOnline.it e secondo Assofin (associazione dei principali operatori, bancari e finanziari, del credito al consumo e immobiliare), tra settembre ed ottobre 2019, i contratti di Surroga del Mutuo stipulati hanno rilevato un incremento, in termini di volumi, di circa il 90 per cento rispetto all’anno 2018.

Nelle condizioni di oggi e utilizzando come metro di giudizio il tasso fisso di surroga più vantaggioso presente attualmente sul mercato – che dai dati risulta essere un tasso fisso pari allo 0,80 per cento – alcune società specializzate nelle attività di analisi e ricerca sui Mutui immobiliari hanno elaborato quattro scenari basandosi sull’ipotesi in cui un soggetto abbia un debito residuo di 140 mila euro a fronte di un immobile acquistato da 230 mila euro, con altri 20 anni di vita residua del Mutuo. Per ogni scenario, vengono ipotizzati 4 tassi di interesse fissi diversi da confrontare con il nuovo tasso proposto per una eventuale Surroga:

  • con la surrogazione, chi sta pagando un fisso al 2,5 per cento riuscirebbe oggi ad ottenere un risparmio mensile di oltre 100,00 euro in termini di rata e di quasi 25 mila euro in termini di interessi a fine mutuo;
  • se, ad esempio, il tasso fisso di partenza fosse pari al 2 per cento, con una Surroga del Mutuo, la rata mensile potrebbe scendere di circa 70,00 euro, con un risparmio totale di interessi in 20 anni pari a circa 17 mila euro;
  • ad oggi, il mercato immobiliare ha aperto la possibilità di surrogare anche ai soggetti che ad esempio hanno sottoscritto un mutuo ad un tasso dell’1,5 per cento; con la portabilità del Mutuo presa come esempio, si risparmierebbero più di 50,00 euro al mese e quasi 10 mila euro in termini di interessi totali;
  • il quarto ed ultimo scenario ipotizzato riguarda la possibilità di intervenire, per Mutui con Surroga con loan to value – rapporto tra la cifra del finanziamento concessa e il valore del bene a garanzia del prestito – inferiore al 70 per cento (poiché più ci si avvicina all’80 e più i tassi salgono) anche per chi sta pagando attualmente l‘1 per cento: surrogando verso un’altra banca che offre un Mutuo al tasso ad esempio dello 0,80 per cento, si risparmierebbero 12,00 euro al mese e quasi 3 mila euro di interessi in 20 anni.

A cura di Matteo Di Felice